Räumung nach Todesfall: Erbrecht, Mietvertrag und Haushaltsauflösung

Das Wichtigste in Kürze

• Erben haben drei Monate Zeit, um eine Erbschaft auszuschlagen. Die Frist beginnt in der Regel mit der Kenntnis vom Tod (Kantone St. Gallen und Thurgau).
• Wer vorher Gegenstände von Wert an sich nimmt oder mehr als die einfache Verwaltung erledigt, verliert das Recht zur Ausschlagung (Art. 571 Abs. 2 ZGB).
• Banken und Behörden verlangen meist eine Erbenbescheinigung. Sie kostet je nach Aufwand einige hundert bis einige tausend Franken und braucht oft mehrere Wochen (ch.ch).
• Den Mietvertrag können alle Erben gemeinsam mit drei Monaten Frist auf den nächsten ortsüblichen Termin kündigen (Art. 266i OR).
• Dokumente, Testament und Wertsachen sichern Sie zuerst. Geräumt wird erst, wenn die Erben sich einig sind.

Vor der Räumung nach Todesfall: erbrechtliche Fragen klären

Eine Räumung nach Todesfall ist mehr als Logistik. Neben Trauer und Erinnerungen stehen Fristen und rechtliche Fallen. Wer die Reihenfolge kennt, vermeidet teure Fehler.

Erbenbescheinigung

Die Erbenbescheinigung, auch Erbschein oder Erbbescheinigung genannt, zeigt, wer erbberechtigt ist. Sie wird normalerweise gebraucht, um über den Nachlass zu verfügen, etwa um Geld vom Konto der verstorbenen Person abzuheben (ch.ch). Zuständig ist je nach Kanton eine andere Stelle, zum Beispiel das Erbschaftsamt in Basel-Landschaft, das Amtsnotariat in St. Gallen oder das Notariat im Thurgau. In Basel-Landschaft wird sie frühestens einen Monat nach dem Tod oder nach der Testamentseröffnung ausgestellt (Art. 559 ZGB). Vorher müssen alle Erben die Annahme erklärt haben, oder die Ausschlagungsfrist muss abgelaufen sein.

Ausschlagen innert drei Monaten

Ist der Nachlass überschuldet oder unklar, können Erben ihn ausschlagen. Die Frist beträgt drei Monate. Für gesetzliche Erben beginnt sie mit der Kenntnis vom Tod, meist am Todestag; für eingesetzte Erben mit der amtlichen Mitteilung des Testaments (Kantone St. Gallen und Thurgau). Die Erklärung geht schriftlich, laut ch.ch per Einschreiben, an die zuständige Behörde am letzten Wohnsitz. Sie ist grundsätzlich unwiderruflich (Kanton Zug). Aus wichtigen Gründen kann die Frist auf Antrag verlängert werden (Kanton Glarus). War die Zahlungsunfähigkeit beim Tod amtlich festgestellt oder offenkundig, gilt die Ausschlagung als vermutet (Art. 566 Abs. 2 ZGB). Schlagen alle gesetzlichen Erben aus, liquidiert das Konkursamt den Nachlass (Art. 573 ZGB).

Vorsicht: nichts an sich nehmen

Bis zum Entscheid dürfen sich Erben nicht in die Erbschaft einmischen (Art. 571 Abs. 2 ZGB; Kanton Glarus). Sonst verlieren sie das Recht, das Erbe auszuschlagen. Laut ch.ch gilt das, wenn jemand vor der Erbteilung Gegenstände aus der Erbschaft an sich nimmt, ausser Dinge ohne Wert, oder mehr als die einfache Verwaltung erledigt. Auch wer Erbschaftssachen verheimlicht, verliert dieses Recht (Kanton Zug). Eine vorschnelle Haushaltsauflösung, der Verkauf von Möbeln oder das Mitnehmen von Schmuck können also teuer werden, wenn sich später Schulden zeigen.

Öffentliches Inventar und Sicherungsmassnahmen

Wissen Sie nicht, ob Vermögen oder Schulden überwiegen, können Sie innert eines Monats ab Kenntnis vom Tod ein öffentliches Inventar verlangen. Die Abklärungen können mehrere Monate dauern (ch.ch). Danach bleibt im Thurgau ein Monat für den Entscheid. Je nach Kanton kann die Behörde zudem die Erbschaft versiegeln oder ein Sicherungsinventar aufnehmen; im Thurgau ordnet das Notariat solche Massnahmen an. Im Thurgau wird zudem innert 14 Tagen nach dem Tod ein Steuerinventar erstellt (§ 180 StG TG, Art. 154 DBG).

Mietvertrag bei Todesfall kündigen

Wer eine Wohnung nach einem Todesfall räumen muss, regelt zuerst die Kündigung. Denn der Mietvertrag erlischt mit dem Tod nicht: Die Erben treten automatisch mit allen Rechten und Pflichten ein (Beobachter, Stand April 2022). Sie haften für den Mietzins bis zum Ende des Mietverhältnisses (Mieterverband). Bei Wohnungen können alle Erben gemeinsam mit einer Frist von drei Monaten auf den nächsten ortsüblichen Kündigungstermin kündigen (Art. 266i OR), alternativ gemäss Mietvertrag. Stehen im Mietvertrag Kündigungstermine, gehen diese den ortsüblichen vor. Welche Termine in Ihrem Kanton gelten, zeigt der Ratgeber Zügeltermine und Kündigungstermine 2027.

• Senden Sie die Kündigung eingeschrieben. Massgebend ist laut Mieterverband, wann der Brief bei der Vermieterschaft eintrifft, nicht der Poststempel.
• Weil alle Erben gemeinsam kündigen, sollten alle unterschreiben. Andernfalls legen Sie Vollmachten bei; klären Sie das Vorgehen vorher mit der Verwaltung.
• Hatte die verstorbene Person einen gemeinsamen Mietvertrag, etwa mit der Partnerin oder dem Partner, lassen Sie sich vor einer Kündigung beraten, zum Beispiel beim Mieterverband. Bei gemeinsamen Verträgen müssen grundsätzlich alle Mitmieter unterschreiben (Mieterverband).
• Laut ch.ch müssen Sie die Wohnung einer allein lebenden Person kündigen und innerhalb der Frist im Mietvertrag räumen. Fragen Sie die Verwaltung, ob eine frühere Rückgabe möglich ist.

Haushaltsauflösung nach Todesfall: Schritt für Schritt

Die Haushaltsauflösung nach einem Todesfall gelingt am besten in festen Etappen. So bleibt Zeit für Erinnerungen, und nichts Wichtiges geht verloren.

1. Wohnung sichern: Schlüssel zusammenführen, Fenster schliessen, Verderbliches aus dem Kühlschrank entfernen, Pflanzen versorgen, Briefkasten leeren.
2. Behördenstand klären: Hat eine Behörde die Wohnung versiegelt oder ein Inventar angeordnet? Dann warten Sie mit jedem weiteren Schritt.
3. Dokumente sichern: Testament, Verträge, Policen, Bank- und Steuerunterlagen gehören in einen Ordner, der die Wohnung nicht verlässt, ohne dass alle Erben davon wissen.
4. Inventar erstellen: ch.ch empfiehlt ein Inventar der Vermögenswerte, die Sie in der Wohnung finden. Es dient später der Erbteilung. Fotos jedes Raums ergänzen die Liste.
5. Gemeinsam entscheiden: Erst wenn die Erben feststehen und angenommen haben, verteilen Sie Erinnerungsstücke. Halten Sie fest, wer was erhält.
6. Verwerten: Gut Erhaltenes verkaufen, spenden oder verschenken, siehe Wohin mit alten Möbeln?
7. Räumen lassen: Räumungsfirmen sortieren, verkaufen Wertgegenstände im Auftrag oder übergeben sie den Erben (Renovero, Stand 2026). Sie müssen dabei nicht anwesend sein, wenn Sie vorher markiert haben, was bleibt.
8. Reinigen und abgeben: Nach der Räumung folgt die Endreinigung der Wohnung. Für die Übergabe hilft die Checkliste zur Wohnungsabgabe.
9. Verträge beenden: Versicherungen, Abonnemente, Bank und Post informieren, wie es die Todesfall-Checkliste von ch.ch auflistet.

Muss ein ganzes Einfamilienhaus mit Keller, Estrich und Garage geleert werden, finden Sie Hinweise im Ratgeber Hausräumung: Ablauf und Besonderheiten.

Wertsachen, Dokumente und Erinnerungsstücke

Bei einer Räumung tauchen oft Dinge auf, mit denen niemand gerechnet hat. Gehen Sie deshalb jede Schublade, jede Schachtel und jeden Ordner selbst durch, bevor eine Firma kommt.

• Testament und Erbvertrag: Ein Testament wird von der zuständigen Behörde amtlich eröffnet (ch.ch). Reichen Sie gefundene Testamente umgehend dort ein und behalten Sie eine Kopie.
• Finanzen: Die letzte Steuererklärung, Kontoauszüge und ein Betreibungsregisterauszug zeigen, wie gross der Nachlass ist (ch.ch). Achten Sie auf Schlüssel zu Bankschliessfächern.
• Bargeld und Schmuck: Zählen beziehungsweise fotografieren Sie beides im Beisein einer zweiten Person und verwahren Sie es sicher.
• Digitales: Computer, Handy und Speichermedien enthalten Fotos, Konten und Passwörter. Löschen oder entsorgen Sie nichts, bevor die Erben entschieden haben.
• Persönliches: Briefe, Fotos und Tagebücher haben für die Familie oft mehr Wert als jedes Möbel. Planen Sie dafür bewusst Zeit ein.
• Heikles: Medikamente gehören zurück in die Apotheke oder an eine Sammelstelle. Für Waffen und Munition wenden Sie sich an die Polizei.

Kosten der Räumung und der Formalitäten

Neben der eigentlichen Räumung nach Todesfall fallen Gebühren für die Formalitäten an. Die Erbenbescheinigung kostet laut ch.ch einige hundert bis einige tausend Franken, je nach Aufwand der Behörde. Im Kanton Basel-Landschaft sind es CHF 100 plus Porto. Eine Ausschlagungserklärung kostet beim Amtsnotariat St. Gallen CHF 40 (Stand Juli 2026).

Für die Räumung einer 3.5-Zimmer-Wohnung nennen Vergleichsportale CHF 900 bis 3'500 (Stand 2026). Preismodelle, Zuschläge und Wertanrechnung erklärt der Ratgeber Wohnungsräumung: Kosten und Preise. Bewahren Sie alle Offerten und Rechnungen für die Erbteilung auf. Banken geben Geld vom Konto der verstorbenen Person in der Regel erst gegen die Erbenbescheinigung frei. Klären Sie deshalb früh, wer die Kosten vorschiesst.

Häufige Fragen

Wie schnell muss die Wohnung nach einem Todesfall geräumt sein?

Spätestens auf das Ende des Mietverhältnisses. Die Erben können gemeinsam mit drei Monaten Frist auf den nächsten ortsüblichen Termin oder gemäss Mietvertrag kündigen (Art. 266i OR). Wollen Sie früher zurückgeben, suchen Sie eine Einigung mit der Verwaltung oder schlagen Sie eine Nachmieterin oder einen Nachmieter vor.

Dürfen Erben die Wohnung räumen, bevor sie die Erbschaft angenommen haben?

Nur mit grosser Vorsicht. Wer Gegenstände von Wert an sich nimmt oder mehr als die einfache Verwaltung erledigt, kann das Erbe nicht mehr ausschlagen (ch.ch). Fragen Sie vor jeder Räumung bei der Erbschaftsbehörde oder einem Notariat nach.

Was passiert, wenn alle Erben ausschlagen?

Dann liquidiert das Konkursamt am letzten Wohnsitz den Nachlass (ch.ch; Art. 573 ZGB). Räumen Sie in diesem Fall nicht selbst, sondern sprechen Sie sich mit dem Konkursamt und der Vermieterschaft ab.

Wie lange dauert es, bis die Erbenbescheinigung vorliegt?

Mehrere Wochen, auch in einfachen Fällen (ch.ch). Gibt es ein Testament, kann sie erst nach dessen amtlicher Eröffnung beantragt werden. Planen Sie die Kündigungsfrist der Wohnung deshalb parallel.

Quellen

• ch.ch: Erbe ausschlagen (abgerufen Oktober 2026)
• ch.ch: Erbschein (abgerufen Oktober 2026)
• ch.ch: Todesfall – Checkliste (abgerufen Oktober 2026)
• Kanton St. Gallen, Amtsnotariate: Erbschaftsausschlagung (Stand Juli 2026)
• Kanton Basel-Landschaft, Erbschaftsamt: Annahme, Ausschlagung, Erbbescheinigung (abgerufen Oktober 2026)
• Kanton Thurgau, Grundbuch- und Notariatsinspektorat: Erbschaften (abgerufen Oktober 2026)
• Kanton Zug: Besondere Zivilverfahren – Ausschlagung der Erbschaft (abgerufen Oktober 2026)
• Beobachter: Tod des Mieters – ausserordentliche Kündigung durch die Erben (Stand April 2022)
• Kanton Glarus, Erbschaftsamt: Ausschlagung der Erbschaft (abgerufen Oktober 2026)
• Mieterinnen- und Mieterverband: Merkblatt Mietrechtliche Fristen und Termine (abgerufen Oktober 2026)
• Mieterinnen- und Mieterverband: Kündigung durch die Mieterschaft (Stand 2026)
• Renovero: Haushaltsauflösung in der Schweiz (Stand 2026)

Stand der Angaben: Oktober 2026. Verfahren, Zuständigkeiten und Gebühren unterscheiden sich von Kanton zu Kanton; massgebend sind Mietvertrag, Gesetz und die Auskunft der zuständigen Erbschaftsbehörde. Dieser Ratgeber ersetzt keine Rechtsberatung.