Wohnungsabgabe-Checkliste: Abnahme, Protokoll, Mängel und Kaution

Das Wichtigste in Kürze

• Abgabe spätestens am letzten Tag der Mietdauer während der Geschäftszeit; viele Verträge erlauben die Abgabe bis mittags am Folgetag (Mieterverband).
• Kleine Reparaturen sind Ihre Sache. Als verbreitete Grenze gelten Materialkosten bis CHF 150 (Mieterverband).
• Für normale Abnutzung zahlen Sie nichts, für übermässige nur den Zeitwert gemäss paritätischer Lebensdauertabelle. Ein Wandanstrich ist zum Beispiel nach 8 Jahren amortisiert.
• Mängel, für die Sie haften sollen, muss die Vermieterschaft sofort rügen (Art. 267a OR) – in der Praxis innert zwei bis drei Werktagen.
• Die Kaution beträgt höchstens drei Monatsmieten. Ein Jahr nach Mietende zahlt die Bank sie ohne Zustimmung der Vermieterschaft aus, wenn diese keine rechtlichen Schritte eingeleitet hat (Art. 257e OR).

Wohnungsabgabe-Checkliste: Vorbereitung in den Wochen davor

Eine reibungslose Abgabe beginnt lange vor dem Abgabetag. Vereinbaren Sie den Termin frühzeitig mit der Verwaltung und klären Sie schriftlich, welcher Reinigungsstandard gilt, ob Dübellöcher geschlossen werden sollen und wie grössere Schäden behoben werden. Diese reparieren Fachleute im Auftrag der Vermieterschaft (Mieterverband). Lassen Sie eine Firma putzen, finden Sie Richtwerte unter Umzugsreinigung: Preise nach Zimmerzahl.

Kleine Reparaturen selbst erledigen

Kleinreparaturen und der Ersatz von Kleinteilen gehören zum «kleinen Unterhalt» nach Art. 259 OR und sind Sache der Mieterschaft – auch wenn das Teil seine Lebensdauer erreicht hat. Verbreitet gilt eine Grenze von CHF 150 für das Material; braucht es eine Fachperson, zahlt die Vermieterschaft. Besorgen Sie Ersatzteile vor der Abgabe im Fachhandel, denn lässt die Vermieterschaft die Arbeiten ausführen, wird es meist teurer (Mieterverband).

• Ihre Sache: Duschschlauch, Backbleche, Dampfabzugfilter oder WC-Brille ersetzen, Sicherungen wechseln, Scharniere ölen, lose Schrauben anziehen, einen Siphon entstopfen, der sich einfach öffnen lässt.
• Kein kleiner Unterhalt: gesprungene Fensterscheiben, Reparaturen an Schaltern, Steckdosen oder Türschlössern durch Fachleute, Rollladengurte und alles, wofür es eine Fachperson braucht. Haben Sie den Schaden verursacht, haften Sie aber dafür.

Schäden einschätzen: Lebensdauertabelle und Zeitwert

Für normale Abnutzung haften Sie nicht (Art. 267 OR): Vergilbte Tapeten, Möbelspuren oder fachgerecht gespachtelte Dübellöcher gehören dazu. Bei übermässiger Abnutzung, etwa verkritzelten Tapeten oder einem Wasserschaden am Parkett, zahlen Sie nur den Zeitwert. Grundlage ist die paritätische Lebensdauertabelle von Mieterverband und Hauseigentümerverband (HEV). Die Formel: Zeitwert = (Lebensdauer − Alter) ÷ Lebensdauer × Ersatzkosten. Ist die Lebensdauer abgelaufen, schulden Sie in der Regel nichts mehr.

Quelle: Paritätische Lebensdauertabelle von Mieterverband und HEV, zitiert nach Mieterverband (Wandanstrich, Spannteppich) und Comparis (übrige Werte, Stand März 2026); Anteile berechnet von der Redaktion. Der Anteil gilt nur bei übermässiger Abnutzung oder einem von Ihnen verursachten Schaden.

Termin, Schlüssel und Zähler organisieren

• Abgabetermin schriftlich vereinbaren. Fällt der letzte Tag auf einen Sonn- oder Feiertag, verschiebt sich die Abgabe auf den nächsten Werktag; nach verbreiteter Auffassung gilt das auch für Samstage (Mieterverband). Die ortsüblichen Termine zeigt Zügeltermine 2027.
• Alle Schlüssel zusammensuchen, auch selbst nachgemachte, und die Rückgabe quittieren lassen.
• Strom-, Gas- und Wasserversorger vorab informieren; am Abgabetag die Zählerstände von Strom und Wasser sowie allenfalls Wärme und Gas ablesen lassen (ch.ch).
• Den Wegzug bei der Gemeinde melden – Fristen und eUmzug erklärt Umzug melden.
• Die Privathaftpflichtversicherung über bekannte Schäden informieren, auch wenn Sie die Haftung bestreiten (Mieterverband).

Ablauf der Wohnungsabnahme

Bei der Wohnungsabnahme gehen Sie mit der Vermieterschaft oder der Verwaltung Raum für Raum durch die leere, gereinigte Wohnung. Den Zustand zu prüfen, ist nach Art. 267a OR Sache der Vermieterschaft (Mieterverband). Erwarten Sie Schwierigkeiten, können Sie frühzeitig eine Wohnungsexpertin oder einen Wohnungsexperten des regionalen Mieterverbands beiziehen.

Hat eine Firma mit Abgabegarantie gereinigt, sollte jemand von ihr anwesend sein, um sofort nachzureinigen – Details im Ratgeber Endreinigung Wohnung. Die Reinigung selbst ist nicht Teil dieser Checkliste; Schritt für Schritt finden Sie sie in der Umzugsreinigung-Checkliste.

Wichtig zu wissen: Die Vermieterschaft kann sich der Rückgabe der Wohnung und der Schlüssel nicht widersetzen, auch wenn noch Schäden offen sind. Sie hat dann nur Anspruch auf Schadenersatz (Mieterverband). Das gehört am Abgabetag in die Tasche:

Abnahmeprotokoll: Inhalt und Unterschrift

Das Abnahmeprotokoll füllt die Vermieterschaft aus. Es hält Schäden und Mängel fest und wer sie bezahlt. Ein Protokoll ist nicht obligatorisch, und Sie müssen es nicht unterschreiben (Mieterverband). Mit Ihrer Unterschrift anerkennen Sie aber die aufgeführten Schäden und müssen sie bezahlen. Achten Sie darauf, dass das Protokoll Folgendes enthält:

• jeden Mangel einzeln und genau beschrieben, mit Raum und Ausmass
• bei jedem Posten den Vermerk, ob Sie die Haftung anerkennen oder bestreiten
• Zählerstände und die Zahl der zurückgegebenen Schlüssel
• ohne Schadenforderung: eine Freigabeerklärung für die Kaution am Ende des Protokolls (Beobachter)
• eine Kopie für Sie

Nach der Protokollaufnahme dürfen Sie keine Reparaturen mehr selbst ausführen oder in Auftrag geben (Mieterverband).

Mängel bei Wohnungsabgabe: Fristen und Haftung

Bei Mängeln an der Wohnungsabgabe gilt Art. 267a OR: Die Vermieterschaft muss den Zustand bei der Rückgabe prüfen und Mängel, für die Sie haften sollen, sofort melden. Hält das Protokoll einen Mangel und Ihre Haftung klar fest, ist die Rüge erfolgt. Fehlt ein Protokoll oder regelt es die Haftung nicht klar, muss die Vermieterschaft innert zwei bis drei Werktagen schriftlich rügen (Mieterverband, Beobachter). Die Rüge muss jeden Mangel einzeln nennen und die Haftung ausdrücklich geltend machen; allgemeine Bemerkungen genügen nicht. Verpasst die Vermieterschaft die Frist, verliert sie ihre Ansprüche.

• Versteckte Mängel: Was bei einer gewöhnlichen Besichtigung nicht erkennbar war, darf die Vermieterschaft später rügen – aber sofort nach der Entdeckung. Lässt sie zuerst reparieren und schickt dann die Rechnung, ist sie zu spät (Mieterverband).
• Schlussrechnung prüfen: Reparaturkosten schulden Sie nur, wenn Sie sie im Protokoll anerkannt haben oder rechtzeitig gerügt wurde, und höchstens bis zum Zeitwert. Verlangen Sie bei Zweifeln eine detaillierte Abrechnung mit Handwerkerrechnungen und bestreiten Sie strittige Posten schriftlich.
• Versicherung: Melden Sie Schäden Ihrer Privathaftpflichtversicherung; bei Verschulden übernimmt sie die Kosten häufig (Mieterverband).
• Schäden vom Zügeltag: Hat die Umzugsfirma beim Auszug Böden, Türen oder das Treppenhaus beschädigt, melden Sie das der Firma sofort schriftlich. Fristen und Haftung erklärt Umzugsschaden: Wer haftet?.

Mietkaution zurückerhalten

Die Kaution (Mietzinsdepot) beträgt bei Wohnungen höchstens drei Monatsmieten und muss auf einem Sperrkonto auf Ihren Namen liegen (Art. 257e OR). Nach dem Auszug erhalten Sie sie samt Zins zurück, sobald Mietzins, Nebenkosten und allfällige Schäden beglichen sind.

• Einvernehmlich: Sie und die Vermieterschaft unterschreiben gemeinsam einen Auflösungsauftrag an die Bank. Unterschreiben Sie ihn nur, wenn Sie mit der Schlussrechnung und dem Abzug einverstanden sind. Ist alles geklärt, sollte die Auszahlung laut Beobachter innert 30 Tagen möglich sein.
• Vermieterschaft blockiert: Fordern Sie die Freigabe per Einschreiben. Hilft das nicht, verlangen Sie die Herausgabe bei der Schlichtungsbehörde.
• Ein-Jahres-Regel: Hat die Vermieterschaft innert eines Jahres nach Mietende keine rechtlichen Schritte eingeleitet – Betreibung, Schlichtungsgesuch oder Klage –, zahlt Ihnen die Bank das Geld auch ohne ihre Zustimmung aus. Das heisst nicht, dass die Vermieterschaft ein Jahr Zeit hat: Sind alle Forderungen erledigt, muss sie das Depot früher freigeben (Beobachter).
• Genossenschaft: Statt einer Kaution kaufen Mitglieder meist Anteilscheine; die Rückzahlung richtet sich nach den Statuten (BWO, Mieterverband).

Uneinig? Schlichtungsbehörde und Beratung

Können Sie sich über Schäden, Schlussrechnung oder Kaution nicht einigen, wenden Sie sich an die Schlichtungsbehörde für Mietsachen. Jeder Kanton hat eine; Beratungen und Verhandlungen sind kostenlos (BWO). Die Behörde ist paritätisch mit Vertretungen von Mieter- und Vermieterseite besetzt und sucht eine Einigung. Bei Streitwerten bis CHF 2'000 kann sie auf Antrag entscheiden, bis CHF 10'000 einen Entscheidvorschlag machen (Mieterverband). Ein anschliessendes Gerichtsverfahren ist kostenpflichtig.

Mitglieder erhalten Beratung beim regionalen Mieterinnen- und Mieterverband, Nichtmitglieder über die Mietrechts-Hotline 0900 900 800 (CHF 4.40 pro Minute). Massgebend sind Ihr Mietvertrag, allfällige Allgemeine Bedingungen und die Auskunft der zuständigen Schlichtungsbehörde; diese Wohnungsabgabe-Checkliste ersetzt keine Rechtsberatung.

Häufige Fragen

Was tun, wenn die Verwaltung nicht zur Wohnungsabnahme erscheint?

Geben Sie die Schlüssel gegen Quittung beim Hauswart ab oder senden Sie sie per Einschreiben (Mieterverband). Bewahren Sie Kopie und Postbeleg auf; damit können Sie die Rückgabe beweisen.

Muss ich Dübellöcher zuspachteln?

Fachgerecht gespachtelte Dübellöcher gelten als normale Abnutzung (Mieterverband). Ob Sie die Löcher schliessen oder nur die Dübel entfernen sollen, klären Sie vorab mit der Verwaltung. Lassen Sie sich bestätigen, dass Ihnen ein späteres Schliessen durch den Maler nicht verrechnet wird.

Was kostet ein verlorener Schlüssel?

In der Regel nur den Ersatz des einzelnen Schlüssels. Ein neues Schliesssystem kommt nur bei Missbrauchsgefahr in Frage, und dann wird eine Lebensdauer von 20 Jahren berücksichtigt. Meist deckt die Privathaftpflichtversicherung diese Kosten (Mieterverband).

Wer zahlt das Streichen, wenn in der Wohnung geraucht wurde?

Starker Nikotinbelag braucht oft einen Isoliergrund oder eine Nikotinsperre. Diesen Mehraufwand zahlt die Mieterschaft, auch wenn die Lebensdauer des Anstrichs abgelaufen ist. Die übrigen Malerarbeiten samt Abdecken trägt dann die Vermieterschaft (Mieterverband).

Quellen

• Mieterinnen- und Mieterverband: Wohnungsabgabe & Protokoll (abgerufen Oktober 2026)
• Mieterinnen- und Mieterverband: Tipps zu Wohnungsabgabe & Protokoll (abgerufen Oktober 2026)
• Mieterinnen- und Mieterverband: Merkblatt «Auszug: Schäden» (abgerufen Oktober 2026)
• Mieterinnen- und Mieterverband: Schlussrechnung & Depotrückgabe (abgerufen Oktober 2026)
• Mieterinnen- und Mieterverband: Mietzinsdepot / Kaution (abgerufen Oktober 2026)
• Mieterinnen- und Mieterverband: Kleiner Unterhalt (abgerufen Oktober 2026)
• Mieterinnen- und Mieterverband: Paritätische Lebensdauertabelle (abgerufen Oktober 2026)
• Mieterinnen- und Mieterverband: Schlichtungsbehörde (abgerufen Oktober 2026)
• Bundesamt für Wohnungswesen BWO: Wohnen in der Schweiz (Ausgabe 2022)
• ch.ch: Checkliste für den Umzug (abgerufen Oktober 2026)
• Beobachter: Aus der Mietwohnung ausgezogen – wann erhalte ich die Kaution zurück? (26.1.2024)
• Beobachter-Edition: Infoblatt Mietrecht «Keine Probleme mit dem Rückgabeprotokoll» (2021)
• LawMedia (law.ch): Mietobjektrückgabe – Frist für Mängelrüge (8.3.2022)
• Comparis: Paritätische Lebensdauertabelle (Stand März 2026)

Stand der Angaben: Oktober 2026. Rechtsprechung und Praxis können sich ändern; massgebend sind Ihr Mietvertrag, die Allgemeinen Bedingungen und die zuständige Schlichtungsbehörde.