Das Wichtigste in Kürze
- Treppenhäuser in Mehrfamilienhäusern werden meist wöchentlich oder alle 14 Tage gereinigt.
- Für Unterhaltsreinigung nennt ein Preismodell rund CHF 30 bis 50 pro Stunde (Swissofferten, Stand Juli 2026); der GAV schreibt 2026 mindestens CHF 21.40 Lohn pro Stunde vor.
- Mieterinnen und Mieter zahlen Hauswartung und Treppenhausreinigung nur, wenn diese im Mietvertrag ausdrücklich als Nebenkosten vereinbart sind.
- Reparaturen und Erneuerungen gehören grundsätzlich nicht in die Nebenkostenabrechnung, auch wenn der Hauswart sie erledigt.
- Im Stockwerkeigentum werden die Kosten nach Wertquoten verteilt, wenn das Reglement nichts anderes vorsieht.
Treppenhausreinigung: Leistungen und Intervalle
Die Treppenhausreinigung gehört zur Unterhaltsreinigung, also zu den regelmässig wiederkehrenden Reinigungsarbeiten. Einmalige, gründliche Einsätze laufen dagegen als Grundreinigung. In Mehrfamilienhäusern ist ein Rhythmus von einer Woche oder 14 Tagen üblich (Swissofferten, Stand 2026). Legen Sie im Pflichtenheft fest, was wie oft gemacht wird, zum Beispiel:
- Bei jeder Reinigung: Treppen und Podeste wischen und feucht reinigen, Eingangsbereich und Fussmatten, Handläufe, Liftkabine, Briefkastenanlage.
- Monatlich bis vierteljährlich: Geländer, Wohnungs- und Haustüren aussen, Fenster und Simse im Treppenhaus, Lampen, Spinnweben.
- Nach Bedarf: Keller- und Estrichgänge, Waschküche, Velo- und Kinderwagenraum.
Fensterreinigung, für die technische Hilfsmittel nötig sind, zählt im GAV zur Spezialreinigung mit höherem Mindestlohn; lassen Sie sie separat offerieren. Mehr dazu im Ratgeber Fensterreinigung. Ob Mietparteien das Treppenhaus selbst reihum putzen, regeln Mietvertrag und Hausordnung.
Hauswartung: Aufgaben und Modelle
Die Hauswartung geht über die Reinigung hinaus. Firmen bieten etwa Treppenhausreinigung, Gartenpflege, Winterdienst, Kontrollen der Haustechnik, kleine Reparaturen, Wohnungsabnahmen beim Mieterwechsel und einen Pikettdienst an. Für die Abnahme selbst hilft die Checkliste zur Wohnungsabgabe.
Drei Modelle sind verbreitet:
- Hauswart im Nebenamt: zum Beispiel eine Mietpartei im Haus, angestellt von der Eigentümerschaft. Dann sind Sie Arbeitgeber und rechnen unter anderem AHV, IV und EO ab, je 5.3 Prozent für beide Seiten (Stand 2026). Ferien und Krankheit müssen Sie selbst überbrücken.
- Firma mit Pauschale: Ein fester Monatsbetrag deckt das vereinbarte Pflichtenheft, teils inklusive Winterdienst und kleiner Reparaturen. Die Firma stellt Ersatz und Maschinen.
- Firma nach Aufwand: Sie zahlen Stunden nach Rapport. Das passt für kleine Liegenschaften mit wenig Umgebung.
Was kosten Treppenhausreinigung und Hauswartung?
Für Unterhaltsreinigung nennt Swissofferten CHF 30 bis 50 pro Stunde oder CHF 1.50 bis 2.50 pro m² (Modellwerte, Stand Juli 2026). Für professionelle Büroreinigung, die im GAV zur selben Lohnkategorie gehört, nennt mrclean.ch CHF 40 bis 55 pro Stunde netto (2026). Regelmässige Verträge sind laut Swissofferten meist 10 bis 20 Prozent günstiger als Einzelbuchungen; Zürich und Genf liegen am oberen Rand.
Die Untergrenze setzt der allgemeinverbindliche GAV der Reinigungsbranche: In der Deutschschweiz gilt 2026 für Unterhaltsreinigung ein Mindestlohn von CHF 21.40 pro Stunde. Mit Ferien, Feiertagen, 13. Monatslohn und AHV-Anteil kostet eine Stunde den Arbeitgeber rund CHF 26.80, wie der Ratgeber Büroreinigung Kosten vorrechnet. Sehr tiefe Stundenansätze sind deshalb ein Warnsignal.
Beispielrechnung Treppenhausreinigung: Mehrfamilienhaus mit 6 Wohnungen, wöchentliche Reinigung. Annahme: 1.5 Stunden pro Einsatz. 1.5 Stunden × 4.33 Einsätze pro Monat (52 Wochen ÷ 12) × CHF 30 bis 50 ergibt rund CHF 195 bis 325 pro Monat, also rund CHF 33 bis 54 pro Wohnung.
Für eine umfassende Hauswartung gibt es keine verlässlichen Durchschnittspreise, weil Umgebung, Winterdienst und Technik stark variieren. Verlangen Sie deshalb eine Offerte, die Reinigung, Umgebung, Winterdienst, Technik und Reparaturen getrennt ausweist. So vergleichen Sie Angebote fair und wissen, welche Anteile Sie als Nebenkosten verrechnen dürfen.
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Offerten vergleichenHauswartung als Nebenkosten: Was Vermieter verrechnen dürfen
Hauswartung als Nebenkosten ist zulässig, aber nur unter Bedingungen. Mieterinnen und Mieter müssen Nebenkosten nur bezahlen, wenn diese im Mietvertrag ausdrücklich vereinbart sind. Fehlt eine Position, gilt sie als mit dem Mietzins abgegolten. Verrechnet werden dürfen nur Kosten, die mit dem Gebrauch der Mietsache zusammenhängen (HEV Schweiz).
| Position | Als Nebenkosten verrechenbar? |
|---|---|
| Treppenhausreinigung, Hauswartung, Gartenpflege | Ja, wenn im Mietvertrag ausdrücklich vereinbart |
| Allgemeinstrom, Kaltwasser, Abwasser, Kabel-TV | Ja, wenn im Mietvertrag ausdrücklich vereinbart |
| Reparaturen und Erneuerungen, auch durch den Hauswart | Grundsätzlich nein, gehören zum Unterhalt |
| Positionen, die im Mietvertrag fehlen | Nein, sie sind mit dem Mietzins abgegolten |
Quellen: HEV Schweiz, Nebenkostenabrechnungen; Mieterinnen- und Mieterverband, Tipps zu Heiz- und Nebenkosten (Stand Oktober 2026). Massgebend sind Mietvertrag und Einzelfall.
Bei Akontozahlungen muss der Vermieter einmal jährlich abrechnen. Eine Pauschale muss dem Durchschnitt der letzten drei Jahre entsprechen; eine Nachzahlung darf er dabei nicht verlangen, und eine Erhöhung muss er mit dem amtlichen Formular mitteilen (HEV Schweiz). Die Positionen der Abrechnung müssen gleich heissen wie im Mietvertrag. Sie haben das Recht, die Belege einzusehen (Art. 257b OR). Die Frist von 30 Tagen, die auf vielen Abrechnungen steht, hat laut Mieterverband keine gesetzliche Grundlage; prüfen Sie trotzdem früh. Nebenkosten verjähren fünf Jahre nach Ende der Abrechnungsperiode.
Stockwerkeigentum: Wer entscheidet, wer zahlt?
Im Stockwerkeigentum gibt es keine Nebenkostenabrechnung im mietrechtlichen Sinn. Die Kosten der Hauswartung und der Gartenpflege sind gemeinschaftliche Betriebskosten. Ohne anderslautende Regel im Reglement werden sie nach Wertquoten verteilt. Alle Eigentümerinnen und Eigentümer sind an das Reglement und an die Beschlüsse der Gemeinschaft gebunden (HEV Schweiz). Vermieten Sie Ihre Wohnung, können Sie Ihren Anteil als Nebenkosten weiterverrechnen, sofern der Mietvertrag dies ausdrücklich vorsieht.
In der Praxis legt die Versammlung das Pflichtenheft fest; die Verwaltung holt Offerten ein und schliesst den Vertrag im Rahmen ihrer Befugnisse. Übernimmt ein Stockwerkeigentümer selbst die Hauswartung, regeln Sie Entschädigung, Stellvertretung und Kontrolle schriftlich, um Interessenkonflikte zu vermeiden.
Offerten einholen und Hauswartung ausschreiben
Ein klares Pflichtenheft ist die Grundlage für vergleichbare Offerten. Prüfen Sie diese Punkte, bevor Sie den Auftrag vergeben:
- Flächen und Intervalle für Treppenhaus, Lift, Keller, Waschküche und Umgebung festgelegt
- Winterdienst geregelt: ab welcher Schneehöhe, bis wann am Morgen, welche Flächen
- Bereitstellen der Kehrichtcontainer und Kontrollgänge der Haustechnik aufgeführt
- Kleinreparaturen mit Kostengrenze definiert und separat ausgewiesen
- Preise getrennt nach Reinigung, Umgebung, Winterdienst und Technik
- Haftpflichtversicherung, Schlüsselregelung, Stellvertretung und Pikettnummer
- Einhaltung des GAV bestätigt, Kündigungsfrist und Preisanpassung geregelt
Hauswartung in Ihrer Region finden
Bei der Hauswartung zählt die Nähe: Für Winterdienst und Pikett sollte die Firma rasch vor Ort sein. Fragen Sie nach Anfahrtsweg, Reaktionszeit und Referenzobjekten in Ihrer Gemeinde und besichtigen Sie die Liegenschaft gemeinsam. Viele Reinigungs- und Umzugsfirmen arbeiten regional; eine Übersicht nach Kanton finden Sie unter Firmen nach Kanton.
Häufige Fragen
Was kann ich tun, wenn das Treppenhaus schlecht gereinigt wird?
Melden Sie den Mangel schriftlich der Verwaltung, am besten mit Fotos und Datum. Eine mangelhafte Hauswartung gilt als Mangel der Mietsache und kann eine Mietzinsreduktion rechtfertigen. Reklamieren Sie früh: Wer erst nach Erhalt der Nebenkostenabrechnung reklamiert, hat laut Mieterverband wenig Chancen.
Wie lange hat der Vermieter Zeit für die Nebenkostenabrechnung?
Nach einer ungeschriebenen Regel sollte die Abrechnung innert sechs Monaten nach Ende der Abrechnungsperiode vorliegen. Manche Mietverträge enthalten zudem Klauseln, nach denen Forderungen verfallen, wenn nach 18 Monaten oder zwei Jahren keine Abrechnung vorliegt (Mieterverband). Streitigkeiten klären Sie bei der Schlichtungsbehörde für Mietsachen.
Ist ein Hauswart im Nebenamt günstiger als eine Firma?
Das hängt vom Aufwand ab. Ohne Firma entfällt deren Marge, dafür tragen Sie als Arbeitgeber die Sozialversicherungsbeiträge, die Organisation und das Risiko bei Ausfällen. Bei grossen Liegenschaften mit Umgebung und Winterdienst ist eine Firma meist verlässlicher.
Quellen
- HEV Schweiz: Nebenkostenabrechnungen (Stand Oktober 2026)
- Mieterinnen- und Mieterverband: Tipps zu Heiz- und Nebenkosten (Stand Oktober 2026)
- HEV Schweiz: Stockwerkeigentum (Stand Oktober 2026)
- Allpura: GAV Reinigungsbranche Deutschschweiz 2026–2029, Art. 4.1 und Anhang 5 (gültig ab 1.1.2026)
- Informationsstelle AHV/IV: Merkblatt 2.01 Lohnbeiträge (Stand 1. Januar 2026)
- Swissofferten: Unterhaltsreinigung, Preise und Leistungsumfang (Stand 2026)
- Swissofferten: Reinigungskosten Schweiz 2026, Preisindex (Modellwerte Stand Juli 2026, aktualisiert 8. Oktober 2026)
- mrclean.ch: Büroreinigung Kosten pro Stunde (2026) und Hauswartung, Leistungsübersicht (2026)
Stand der Angaben: Oktober 2026. Preise sind unverbindliche Richtwerte; massgebend sind Mietvertrag, Reglement, Offerte und im Streitfall die Schlichtungsbehörde. Dieser Ratgeber ersetzt keine Rechtsberatung im Einzelfall.